2017年房贷政策收紧后房地产市场的未来走势

发布时间:2017-03-24 00:00:00 编辑:吴健敏 手机版

  从近期各地相继出台的房贷政策,以及国内国际宏观货币政策趋势来看,2017年整体房贷收紧并逐步提高房贷利率,应该是一个大概率事件。毫无疑问,房地产市场的“金融属性”是引发系统性经济危机的重要来源之一,市场中金融杠杆过高、过多,而此次房贷趋紧反映了监管层着力“防风险”的意图。2016年,中国很多城市的房价趋高,一个重要原因就是“金融属性”所致。揆诸现实,在房地产行业,从土地环节到居民购房领域,几乎都是高杠杆。但不能否认的是,房地产开发商、居民负债程度越高,金融加速器效应越显著,后果越可能不堪设想。下面是yjbys小编为大家带来的2017年房贷政策收紧后房地产市场的未来走势的知识,欢迎阅读。

  杠杆过高风险大

  事实上,杠杆本身只是工具,但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。美国次贷危机的起源,足可为前车之鉴。房产本来就具有消费品和投资品两种不同属性,从投资品的角度看,杠杆加大无疑在强化其金融属性。

  次贷危机之后,美国也是在不断调整。目前美国房地产开发资金更多来源于各种基金,只有15%左右是银行资金。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等各环节基本上由不同的公司独立运作,因而房地产企业的负债率较低。但是目前,我国房地产开发企业的平均资产负债率一直维持在75%左右,这就有点高。

  个人购房虽然有首付款、收入流水等限制,但一些银行、房地产公司、房产中介利用首付贷、二次*押贷、“假按揭”、“零首付”等手段,将这些用以防控金融风险的制度架空,使之几乎形同虚设。

  房贷收紧大势所趋

  在“金融加速器”效应下,某些地方政府、房地产商、购房者似乎都“盆满钵满”。但“一套房价超过上市公司一年利润”的情况,势必不能持续。

  从世界经济史来看,一旦钱流动到房子上,一个国家的经济活力往往就凝固在钢筋混凝土上面。此时,房地产就会显现“金融加速器”效应另外可怕的一面——贬值的放大作用。即使预期收益发生很细微的变化,也会发生房价大幅度波动。这种波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架,还会放大传导到整个经济。

  去年中央经济工作会议将“防风险”提升到前所未有的高度,房贷引发的一系列金融风险无疑是重中之重。央行通过控制房贷总量、窗口指导、差别化存款准备金利率等措施,初步实现了房贷收紧,这是在减弱房地产的“金融风口”。

  那么,为什么央行现在开始收紧房贷了呢?

  换言之,货币政策转向“稳健中性”,不再偏宽松了呢?这个问题的答案有很多,主要是为了守住不发生系统性金融风险的底线,央行需要对货币流向进行调控,调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及肆意加杠杆行为。

  而对于银行来说,收紧房贷的动机,除了政策面的“窗口指引”,恐怕还有存贷比(贷款总额/存款总额)居高不下的压力。商业银行是以盈利为目的,从盈利的角度来看,存贷比存高越好,因为存款利息意味着成本,而贷款利息意味着收入。存贷比越高,银行的盈利能力越强劲。

  不过,如果存贷比过高,银行贷出去的钱太多,那么其承担的风险也就越高了。根据央行1月披露的数据,全国2016年人民币贷款余额106.6万亿元,同比增长13.5%。而根据标普全球的计算,截止去年底,算上银行理财和影子银行等因素,银行的存贷比已超过80%,且以每年6%的增速上升。

  按此速度放贷下去,再过几年,银行贷出去的钱要跟自己的存款一样多了,这显然是一个危险的信号。所以现在银行谨慎放出房贷,甚至最好已有房贷的人能提前还款,这样可以降低它的存贷比风险。

  中国指数研究院发布2016年《中国宏观经济与房地产市场运行报告》称,2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调,财政政策更加积极有效,深化供给侧改革,着力振兴实体经济,这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要,经济增长通过增加企业利润,扩大就业,提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。


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