6.以下说法满足最高最佳使用的条件有( )。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.价值最大化
D.权益上允许
E.经济上可行
7.房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
8.运用路线价法估价的步骤包括( )等。
A.调查评估路线价
B.计算临街土地的价值
C.求取可比实例价格
D.划分路线价区段
E.交易情况修正
9.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。
A.形状相似
B.在同一条街道上只有一个路线价区段
C.面积接近
D.地块相连
E.可及性相当
13.房地产估价所评估的是房地产的( )。
A.投资价值
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
E.交换价值
14.直接资本化法的优点不包括( )。
A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
15.房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
参考答案：
1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD
8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。
2、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
3、在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
4、交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：这是交通路线距离的概念。
5、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。
Y.对
N.错
答案：N
解析：一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
6、如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会低于较小面积土地的单位价格
7、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值
8、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。
9、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
10、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。
11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
12、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
13、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。
14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。( )
Y.对
N.错
答案：N
15、中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。
四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)
1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)
2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)
1.解：
1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(万元)
2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)
3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)，
或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);
4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);
5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);
6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);
7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)
8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)
2.解：
(1)重新购建价格C总
方法一：
1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)
①建筑安装成本=1200元/㎡;
②专业费用=1200×8%=96(元/㎡);
③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);
④销售费用=C×3%;
⑤投资利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;
⑥销售税费=C×6.5%;
⑦投资利润=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;
⑧每平方米重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，
2)总价计算
①建筑安装成本=1200×30000=3600(万元);
②专业费用=3600×8%=288(万元);
③管理费用=(3600+288)×3%=116.64(万元);
④销售费用=C总×3%;
⑤投资利息=(3600+288+116.64+C总×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C总×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C总×0.2%;
⑥销售税费=C总× 6.5%;
⑦投资利润=(3600+288+116.64+C总×3%) ×35%=1401.624+C总×l.05%;
⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3%+266.79+C总×0.2%+C总×6.5%+1401.624+C总×1.05%，
解得C总=6356.394万元。
方法二：
每平方米重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+ [1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，
解得C=2118.798(元/㎡)，
则重新购价格=2118.798×30000=6356.394(万元)。
(2)折旧计算
1)可修复费用=35万元;
2)装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300(万元);
3)设备折旧费=200×1/10×3=60(万元);
4)长寿命项目折旧费=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(万元);
5)缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元);
6)功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(万元)。
(3)建筑物现值计算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(万元)。
