六、估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中：A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取：362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：
年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理费。年管理费=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
(3)求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出
=362-105.67=256.33元/平方米
(4)资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%
(5)收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74
=108223785.32元
3.测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
4.管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：
管理费用=11000000×5%=550000元
5.投资利息
经测算(测算过程略)，投资利息为230278.32元
6.销售费用
按续建成本的5%计,则有：
11000000×5%=550000元
7.续建投资利润
经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元
8.买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略), 买方购买在建工程的税费为715000元
9.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
七、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
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