第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
【释义】 本条是关于市、县级人民政府公布征求意见情况的规定以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。
一、市、县级人民政府应当根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改。对公众意见和修改情况进行公布
从两次公开征求意见的情况看，对征收程序的意见主要集中在政府应当就征收补偿方案广泛征求公众意见，明确多数被征收人不同意征收补偿方案时的争议解决机制等方面。本条内容经多次修改，现有条款对征收补偿方案的公众参与程序作出了更加严格的规定，目的是规范政府征收活动，保障被征收人的合法权益。
征收补偿方案征求公众意见结束后，市、县级人民政府应当将征求意见情况进行汇总，根据公众意见反馈情况对征收补偿方案进行修改，并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。
二、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，要举行听证会
按照本条例第八条规定，政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建属于公共利益的范围。旧城区改建，既涉及城市建设与发展，又涉及旧城区居民的切身利益;既体现公权力的行使，又涉及私权利的保护。将旧城区改建作为公共利益需要的一种情形，同时从征收程序上予以特别限制，有利于实现公益与私益、公权与私权之间的平衡。
考虑到旧城区改建是城市有机更新的方式，是城市建设和发展的主要路径之一，各地均面临大量因旧城区改建需要征收房屋的情况，同时，旧城区改建也存在涉及面广、人数多、征收补偿情况复杂的特点，有必要从征收程序上作出特别限制。另外，旧城区改建兼容城市发展和居民利益保护的双重需要，产生的矛盾和争议主要集中在补偿方面。因此本条第二款对因旧城区改建需要征收房屋的补偿方案征求意见程序作出了特别规定。因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定，市、县级人民政府应当组织召开听证会进一步听取意见，这里的“多数”应当理解为半数以上。旧城区改造既涉及被征收人的个人利益，又涉及城市发展的公共利益，参加听证会的代表应当包括被征收人代表和社会各界公众代表。市、县级人民政府应当听取公众意见，就房屋征收补偿方案等群众关心的问题进行说明。根据听证情况，市、县及人民政府应当对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收采纳。
第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
【释义】 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定的讨论决定、征收补偿费用拨付监管的规定。
一、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估
开展社会稳定风险评估，对从源头上预防和化解社会矛盾，实现科学发展，构建社会主义和谐社会，具有重大意义。把社会稳定风险评估作为作出房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，是从源头上预防和减少征收矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。
2010年5月15日，国务院办公厅印发的《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电[2010]15号)中就明确规定，拆迁项目立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。目前，一些省市已经出台相关规定，如：湖北省住房城乡建设厅印发的《湖北省城镇房屋拆迁社会稳定风险评估办法(试行)》;南京市维护稳定工作领导小组印发的《南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法》。从各地情况看，拆迁社会稳定风险评估包括对拆迁政策的风险评估和对项目实施的风险评估。对拆迁政策风险评估报告，一般由各地拆迁管理部门或者当地政府负责编制。项目实施的风险评估由项目拆迁人负责编制。
本条所称“有关规定”，包括国家和地方关于社会稳定风险评估的规定。国务院正在组织制定《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见》，房屋征收列入该指导意见确定的评估范围，该指导意见明确了评估责任主体、实施主体，规定了评估程序和内容，各地在实施中可积极争取当地维稳部门的支持，按照维稳办的要求，认真做好社会稳定风险评估工作。
按照本条第一款规定，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。主要有三个考虑：一是涉及面广，维护被征收人合法权益任务工作较重较多，需要深入细致做好;二是要认真研究做好群众工作，维护和促进社会稳定;三是对重要的事项更需要进一步加强程序规范、约束，促使政府更为慎重地行使征收权，切实做好有关工作。本条并未对“数量较多”进行量的界定，因为数量多少不仅相对于一个城市(区)常住人口规模而言，而且也与社会稳定有关，由各地根据当地实际对此进行具体规定更为妥当。
二、征收补偿费用在作出征收补偿决定前应当足额到位、专户存储、专款专用。
征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件，也是保护被征收人利益的重要前提。足额到位，是指用于征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。征收补偿费用的足额到位，包括实物和货币两部分，是二者之和，即已经提供实物补偿的，可在总额中扣减相关费用。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专户存储要求在银行设立专门账户进行存储管理;专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
【释义】 本条是关于房屋征收决定公告及有关事项的规定。
一、作出和公告房屋征收决定的主体是市、县级人民政府，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋征收决定是市、县级人民政府征收被征收人房屋的重要法律文书。房屋征收决定公告由市、县级人民政府发布，一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于为公众查看的地点，也可通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。通过发布房屋征收决定公告，使被征收人在正常情况下了解自己已成为征收当事人，了解被征收人的权利和义务。
房屋征收决定公告的内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。也就是说，公告中应当明确，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法向作出房屋征收决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议;或者依法向人民法院提起行政诉讼。
二、市、县级人民政府及房屋征收部门有向被征收人做好宣传、解释工作的义务。
房屋征收与补偿工作涉及被征收人的切身利益，政策性强、时间紧，只有得到被征收人的理解和配合才能顺利完成。因此，宣传、解释工作是征收实施前非常重要的工作。宣传、解释的内容，一方面要让被征收人了解征收是为了公共利益的需要，应当服从大局，及时完成搬迁;另一方面，要让被征收人了解征收补偿的政策、补助奖励、用于产权调换的房屋情况、结算办法等，对被征收人遇到的各种问题给予耐心的解答。宣传、解释的方式可以多种多样，包括召开征收动员会、咨询会，在征收现场设立办公室等。房屋征收部门应当做好征收信访工作，对群众的来信来访要严格按照有关信访法律法规的规定办理，认真解决群众遇到的问题。
三、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
根据《物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以上规定均体现了房地一体主义原则，即房地不可分割，对房屋所有权和土地使用权的处分应当同时进行。为了与有关法律法规的规定保持一致，按照房地一体主义原则的要求，本条规定房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
【释义】 本条是关于被征收人救济渠道的规定。
本条规定被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，体现了行政法规对房屋征收当事人双方关系的调整，明确了被征收人的救济途径。
本条关于行政复议、行政诉讼权利的规定和本条例第十三条相比侧重点不同。第十三条规定房屋征收决定公告应当载明行政复议、行政诉讼权利的事项，是对房屋征收决定内容予以规范，保证被征收人能够清楚了解自己可以通过哪些权利救济方式来维护自己的合法权益;而本条则是明确了被征收人对房屋征收决定进行复议或诉讼的权利，即使未依法将行政复议、行政诉讼权利在房屋征收决定公告中明示，也不影响被征收人通过行政复议、行政诉讼权利等方式对权利进行救济。
为防止和纠正在房屋征收过程中违法的或者不当的具体行政行为，保护被征收人的合法权益，保障和监督行政机关依法行使职权，明确对被征收人的救济权利是本条例规定的重要内容。当被征收人认为在房屋征收过程中的具体行政行为侵犯了其合法权益时，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，体现了本条例规定的程序正当的原则。
一、依法申请行政复议
被征收人可以依照《行政复议法》申请行政复议。《行政复议法》第六条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关违法征收财物的，可以申请行政复议;第九条规定，公民、法人或者其他组织可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请;第十三条规定，公民、法人或者其他组织对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议;第十六条规定，公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼;公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。
二、依法提起行政诉讼
被征收人可以依照《行政诉讼法》提起行政诉讼，人民法院应当作为行政案件受理。《行政诉讼法》第十一条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关侵犯其财产权的，可以提起行政诉讼;第十九条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;第二十五条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告;经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告;复议机关改变原具体行政行为的，复议机关是被告;第三十七条规定，公民、法人或者其他组织可以先申请复议再提起诉讼，也可以直接向人民法院提起诉讼;第三十八条规定，公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼;第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。
第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
【释义】 本条是关于征收房屋情况调查登记和调查结果公布的规定，是新增加的内容。
对征收房屋情况进行调查登记是对征收房屋进行评估，进而确定补偿金额的前提和基础。调查登记情况对确定征收补偿至关重要。为准确评估房屋征收补偿的成本，确保补偿工作的顺利开展，房屋征收部门应当组织开展房屋征收范围内被征收房屋的调查登记工作。房屋征收部门既可以独立完成，也可以委托房屋征收实施单位开展，一般情况下还应当有房地产价格评估机构参加。为提高调查登记的效率，减少阻力，房屋征收部门应当争取人民政府协调房屋征收范围内街道办事处、居委会配合进行相关调查工作。调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，房屋征收部门拟定征收补偿方案应当根据调查情况。调查登记应当全面深人，以满足拟定征收补偿方案和进行评估的需要。
调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据。对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。
为确认房屋登记簿上记载的权属、用途、建筑面积等事项情况，房屋征收部门应当从被征收房屋所在行政区域的房屋登记机构调取该房屋的资料，作为之后补偿的依据。调查人员还应当采取入户调查的方式，对房屋的区位、家庭成员状况、房屋结构、附属物面积等进行调查登记，被征收人及其同住人有责任予以配合。
现场房屋调查登记时，房屋调查登记的工作人员，包括房屋征收部门工作人员、受委托的房屋征收实施单位工作人员一般应当对现场房屋及附属物分单元和类别进行拍照、录像、编号，建立档案，做到一户一档。房屋征收部门、被征收人及其他参与调查登记的单位应当对调查结果签字认可。
房屋征收部门经过调查登记确定的房屋权属、区位、用途等情况，应当及时公布。公布的对象以被征收人为限。本条例将结果公开作为一个重要原则，主要基于以下原因：一是调查结果作为被征收房屋价值评估的重要依据，其公开有助于堵塞暗箱操作，防止房屋征收当事人恶意串通，骗取征收补偿款。
二是增加房屋征收透明度和公信力，预防和减少房屋征收过程中，侵权渎职犯罪问题的发生。三是为了公共利益的需要，征收单位、个人的房屋，政府作为征收人，应当依法补偿，公布便于审计机关对征收补偿费用进行监督。四是调查登记结果的公开，有利于保护被征收人的知情权，促进公开、公平、公正。公布的具体方式，由地方根据各自实际情况确定。
第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
【释义】 本条是关于征收范围确定后，在房屋征收范围内禁止活动的规定。
一、房屋征收范围确定后。有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动
征收补偿方案公布征求公众意见时，征收补偿方案中应当明确房屋征收范围。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，年度计划中应当确定房屋征收范围。
从实践情况看，因突击抢建引发的矛盾纠纷，是当前矛盾纠纷中突出的一个重要方面。在征收范围确定后，进行建设活动，会增加征收成本，造成社会资源的浪费。在征收范围确定后，禁止进行建设活动，有利于保障房屋征收工作顺利进行，也有利于减少矛盾纠纷。禁止活动的范围主要有：一是新建、扩建、改建房屋。本条例第十七条、第十九条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，而且被征收房屋补偿是征收补偿的主要方面。征收补偿主要根据被征收房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失等确定，新建、扩建、改建房屋会直接影响征收房屋的评估结果，从而增加征收人即作出房屋征收决定的市、县级人民政府的补偿费用，提高实现公共利益需要的成本。二是改变房屋用途。被征收房屋的区位、用途、建筑面积等是影响房屋征收评估的重要因素，房屋的用途对补偿价格的确定有重要影响。按照本条例第十七条、第二十三条规定，给予被征收人的补偿应当包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，那么一套为经营性用房，另一套为住宅的被征收房屋，即使两者同区位、同面积，补偿金额也会有较大差异。如果在征收房屋确定后，允许被征收人临时改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，会大大增加征收补偿成本。三是不当增加补偿费用的其他行为。考虑到新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途是不当增加补偿费用的主要形式，除此之外还有其他一些情形，如违反规定迁入户口或分户等也会造成征收成本的增加，影响公共利益的实现，因此，地方可根据本条例规定，结合各自实际对不当增加补偿费用的行为进行规定。
二、有关部门对禁止从事的事项暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年
为了把本条第一款所列禁止事项的规定落到实处，本款规定，房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理上述活动的有关手续。对于接到通知的有关部门，应当按照通知规定，暂停办理相关手续。违反规定办理的，应当依法追究相关责任。在暂停办理相关手续通知发出后，房屋征收范围内的单位和个人擅自进行的活动，是违法活动，不受法律保护。房屋征收部门应当具体通知哪些部门，由各地根据各自情况具体确定。一般情况下，应通知规划、土地、建设、房管、工商、税务等部门。本款同时规定，暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。规定1年的期限，主要是为了保护被征收人的权益，防止暂停期限过长，妨碍被征收人正常的生产经营活动。同时也约束政府行为，督促政府依法行政。
