74、房地产最高最佳利用应同时满足的条件有( )。
A、法律上允许
B、建筑高度最高
C、建筑设备最先进
D、技术上可能
E、财务上可行
【答案】ADE
75、影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有( )。
A、租金水平
B、空置率
C、使用寿命
D、收益年限
E、维修费用
【答案】 ABD
76、房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由()组合而成。
A、安全收益率
B、边际收益率
C、风险报酬率
D、资产负债率
E、通货膨胀率
【答案】 ACE
77、房地产开发企业制定市场营销方案时，对促销方式、时间等做出具体安排前应完成的工作有()。
A、营销策划
B、营销方案论证
C、开发项目和地块分析
D、目标客户需求特征描述
E、营销方案审批
【答案】 CDE
78、物业管理招投标的原则有()原则。
A、公开
B、低价者中标
C、公平
D、诚实信用
E、公正
【答粜】ACDE
79、下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有()。
A、已竣工尚未山售的房屋
B、买受人出租的房屋
C、已竣工尚未交付的房屋
D、物业服务用房
E、建设单位自用的房屋
【苦案】ACE
80、下列住房信贷政策措施中，有利于促进住房消费的有()。
A、降低最低首付款比例
B、降低最高贷款额度
C、扩大贷款利卑上浮幅度
D、提高最高收入还贷比
E、缩短最长贷款期限
【答案】AD
三、案倒分析题(共20鹿，每鹿2分，由单选和多选组成。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0 5分)
某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年贷款年利率为6%，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
81、该家庭在贷款期限前5年抵押贷款的月还款额为()元。
A、6217.15
B、8357.29
C、8490.53
D、8881.62
【答案】A
82、该家庭从第6年开始的抵押贷款月还款额为()元。
A、2350. 59
B、4490. 37
C、4623. 97
D、5015. 06
【答案】A
【解析】先求偿还5年后的贷款余额
83、该家庭向银行申请的个人住房抵押贷款属于()
A、住房公积金贷款
B、商业性贷款
C、组合贷款
D、房地产开发贷款
【答案】B
【解析】本题考查贷款种类，向银行申请的为商业贷款。
84、该家庭的购房需求不属于()。
A、投资需求
B、投机需求
C、刚性需求
D、潜在需求
【答案】ABD
【解析】购买住宅用于自住，可以判断属于刚性需求。
(二)
某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2. 5，已正常开发建设16十月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22十月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
85、该商品住宅在建工程的后续建设期为()十月。
A、6
B、8
C、16
D、22
【答案】A
【解析】22-16=6
86、该房地产开发项目开发完成后的价值为()亿元。
A、1.2
B、2.0
C、3.0
D、3.2
【答案】C
【解析】15000×2.5×8000=3亿元
87、按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括()
A、土地取得成本
B、续建成本
C、销售税费
D、取得该在建工程的税费
【答案】BCD
88、该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()
A、征地拆迁费用
B、已投入的开发建设费用
C、商品住宅建筑安装工程费
D、后续开发的必要支出及成得利润
【答案】D
【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。
(三)
某商品住宅项目可销售量为1900套，同类项目的市场均价为10200元/平方米，考虐目前市场情况，房地产开发企业最终确定该项目销售均价为9980元/平方米(含增值税及附加)，并且确定其中10套的售价为6800元/平方米作为该项目起价。营销方案的内容还包括; 一次性付款的，售价优惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期达到顶售条件支付3%，第二期主体验收支付50%，第三期交房时支付20%)的，价格不优惠。试行一个月后，若销售业绩不佳，将分期付款方式调整为第一期达到预售条件支付32%，第二期主体验收2个月自支付40%，第三期交房时支付30%。
89、该项目采用的定价方法为()
A、成本加成定价法
B、竞争导向定价法
C、目标利润定价法
D、需求导向定价法
【答案】B
【解析】本题考查定价方法。
90、该项目采用的价格策略为()
A、特价品定价策略
B、尾数定价策略
C、整数定价策略
D、现金折扣策略
【答案】BD
【解析】本题考查定价策略。
91、该项目增值税采用简易计税方法，增值税率为5%，综合附加为增值税的12%，按照销售均价9980元/平方米计算，每平方米应纳增值税及附加为()元。
A、475.24
B、529.24
C、532.27
D、558.88
【答案】B
92、在销售业绩不佳时进行的价格调整策略中，价格调整方式为()
A、调整差价系数
B、调整付款时段
C、调整付款比例
D、调整价格基数
【答案】BC
(四)
2016手6月1日，某普通商品住宅小区的业主依法申请成立业主大会，并组成了首次业主大会会议筹备组，该筹备组的成员共有9人。筹备组成立后，开始进行召开首次业主大会的相关筹备工作。
93、该筹备组的成员应包括()
A、建设单位代表
B、物业服务企业代表
C、街道办事处代表
D、业主代表
【答案】ACD
【解析】筹备组由业主代表建设单位代表街道办事处乡镇人民政府代表和居委舍代表组成，成员总数应为单数，业主代表不低于半。
94该筹备组的组长应为()
A、建设单位代表
B、物业服务企业代表
C、街道办事处代表
D业主代表
【答案】C
【解析】筹备组组长由街道办事处乡镇人民政府代表担任。
95、该筹备组中业主代表至少为()人。
A、2
8、3
C、4
D、5
【答案】D
96、首次业主大会会议应于()前召开。
A、2016年7月1日
B、2016年8月30日
C、2016年9月28日
D、2016年10月28日
【答案】B
(五)
李某购买套总价为l00万元的住房。如果选择贷款，则最低首付比例为30%，住房公积金贷款的最高额度为50万元，住房公积金贷款的年利率为4.5%，商业性贷款的年利率为6.5%，贷款期限为10年。
97李某购买该套住房的价款可以()
A、全部为自有资金
B、全部为住房公积金贷款
C、全部为商业性贷款
D、为自有资金加组合贷款
【答案】ACD
【解析】B选项，公积金贷款额度最高为50万元，不能全部为公积金贷款。
98、关于李某购买该套住房贷款金额的说法，正确的为()
A、最多可贷款70万元
B、至少应贷款30万元
C、住房公积金贷款最多50万元
D、商业性贷款最少20万元
【答案】AC
99、关于李某选择利息最少的贷款方案的说法，正确的为()
A、先用足公积金贷款
B、先选择商业性贷款
C、公积金贷款和商业性贷款各半
D、公积金贷款占60%，商业性贷款占40%
【答案】A
100、若李某首付款40万元，余款采用贷款，并按月等额本自还款，则李某的月还款额最少为()元。
A、1135.48
B、4046.44
C、5158.92
D、6317.40
【答案】D
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