房贷政策到底是怎么影响房价的

发布时间:2017-03-22 00:00:00 编辑:吴健敏 手机版

  上个月月底的时候,群里有网友转发了一张十几家银行一起签署的公约,说的是北京从2017年1月起,各家银行房贷优惠最低9折。这几天群里的网友们普遍反映,8几折真的没有了。那么,银行利率优惠提高到了9折对北京楼市有什么影响。下面是yjbys小编为大家带来的房贷政策到底是怎么影响房价的知识,欢迎阅读。

  一、听说房价降了?

  国家统计局前几天公布房价数据,从15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表可以看出,15个城市中,除广州涨了0.7个百分点,天津、杭州持平外。其他12个城市新建商品住宅价格环比都微幅回落。深圳、福州、武汉、济南领降。北京、南京等在连涨21个月后终于出现0.1个百分点的下降。

  从降幅看,12个城市均未超出0.4个百分点。以深圳为例,2016年11月份的新建商品住宅价格为约54986元/平方米,下降0.4个百分点,相当于每平方米降220元,也就是12月份房价在54760元左右。

  9折,多支出多少钱?

  这几天我们一直说,总价400万是北京刚需的门槛,咱们就以400万总价算。如果买二手房,尽管是首套,但是加上税费、中介费等,首付要到总房款的一半以上。

  咱们就按200万贷款额算,贷款30年,等额本息还款。基准利率4.9%,85折的时候,利率是4.17%。月均还款9745元。

  9折以后,利率是4.41%,月均还款10027元。月还款增加182元,利息支出增加10万元。

  3、对楼市有什么影响?

  说句绕嘴的话,房贷利率的高低,对购房人的影响在于房价预期,而不在于财务预期。

  什么意思,简单的说,如果房子一直跌,即使银行贷款利率降到0.1%,也不会有人贷,为什么因为大家都知道这时候买了房就赔钱,贷款利率再低也不会去贷的,甚至很多人都不买房了,选择租房。同理,当市场好的时候,贷款利率再高也有人贷,只要房价涨幅超过贷款利率,就有人敢贷。

  这就是个预期的问题。您要是不理解,我再举个例子。

  新加坡大家都知道,人多地少,房子是稀缺资源。但是比较让人惊奇的是,前段时间去新加坡玩,问了问当地的房贷政策,新加坡买房,首付5%,房贷利率0.5%。我没打错字,首付就是5%,也就是说,新加坡的房贷杠杆可以做到20倍!那么新加坡的房价怎么样呢?不温不火!甚至最近一两年随着新加坡经济不太稳定,房价还下降了15%。

  为什么新加坡没有炒房的人呢?我分析了一下,主要就是持有成本高。对于商品房,每年都要交高昂的房产税,用于出租的商品房,每年的房产税将会高达房子市值的30%,即使是自住,也要交10%。注意,是政府每年公布的市值,不是您买房时候的原值!

  那么新加坡这么多人都住哪儿了?新加坡本地人,都住在政府提供的租屋里面,就是咱们说的公租房。房子一直是你的,你死了,你孩子可以继续住,按月交房租,贫困家庭可以减免。

  这种方式,很好地区分了本地居住需求与投资客的投资需求。本地的居住需求全部被政府引导到公租房里,外来的投资客即使想投资,也没有足够的居住需求支撑。结果就是先来的投资客坑后来的投资客接盘,经过几轮影响不到本地居民的商品房崩盘以后,可以说,新加坡楼市已经成了投资客的沙漠。

  说远了,我举新加坡的例子的原因,就是说,房贷利率影响的是大家对于未来房价的预期,当大家都不看好房子的时候,利率再低也没有。

  事实上从经济学角度说,当银行对未来楼市表示谨慎,认为房子这种资产的风险提高的时候,就会选择提高银行贷款利率,反之,当银行对楼市表示乐观,认为房子风险低的时候,就会选择降低贷款利率。

  4、应该怎么办?

  事实上,从经济学角度说,当银行对未来楼市表示谨慎,认为房子这种资产的风险提高的时候,就会选择提高银行贷款利率,反之,当银行对楼市表示乐观,认为房子风险低的时候,就会选择降低贷款利率。

  在银行作为市场主体、银行可以自主决定利率涨跌的国家,银行贷款利率的调整是落后于房地产市场调整的,因为银行需要根据市场情况对利率进行判断。然而在我们国家,银行作为国有企业,除了需要履行金融企业的社会职责,还要履行国有企业的行政职责。我们国家的银行贷款利率常常作为政府调控楼市的宏观手段,因此,银行贷款利率的调整是先于市场走势的,换个说法,利率往往是管理层调控楼市的晴雨表。再换个说法,降利率就是让你买房,升利率就是不想让你买。

  有些话不能多说,点到为止。买不买房,您自己决定。


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