第六章 物业的使用和维护(住宅专项维修资金管理)
第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。
第六十六条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)违法搭建建筑物、构筑物;
(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(八)损毁树木、园林;
(九)生产、储存、经营易燃、易爆、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品;
(十)乱丢垃圾，高空抛物;
(十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;
(十二)擅自摆摊设点，无序停放车辆;
(十三)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十四)占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或者停用消防设备;
(十五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第六十七条 业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守管理规约和物业服务合同的约定。
业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。
物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍;装修期间要维持装修搬运秩序，预防争抢事件发生，若发生争抢事件，应采取紧急应急措施并及时上报有关行政管理部门;发生打架、斗殴、涉黑等行为时，物业服务企业应及时报告公安部门处理。
第六十八条 装修期间搬运物料应遵守如下规定：
(一)装修物料搬运实行明码标价;
(二)业主在承诺不损坏共用部位、共用设施设备和接受物业服务企业管理的情况下，可自行聘请专业队伍搬运装修物料;
(三)装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违章搬运;
(四)在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。
第六十九条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
(一)业主专有部分，由业主自行维修;毗连部位，按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行;
(二)共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊;
(三)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担;
(四)属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失;
(五)物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护。
第七十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第七十一条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居(村)民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居(村)民委员会共同监督。
前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出;多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居(村)民委员会共同监督，缴存在共有收益独立账户中。
业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维修费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居(村)民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维修费用有结余的，由业主委员会、居(村)民委员会共同监督物业服务企业缴存在共有收益独立账户中。
第七十二条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会和相关职能部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者按相关规定从住宅专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第七十三条 物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第七十四条 专项维修资金的使用按以下规定执行：
(一)用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公示七天;
(二)用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按本条第(一)项使用;
(三)当发生危及房屋安全、人身安全、供水、供电正常使用、电梯停运等紧急情况时，参照第六十九条执行。
(四)当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时，业主委员会组织业主大会确定续筹方案;当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时，只能用于紧急救助;
第七十五条 住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的物业管理区域，可以在缴交物业服务费的同时，以物业服务费为基数，约定一定比例，每月筹集住宅专项维修资金，由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示，并每年一次将缴存情况报居(村)民委员会备案。
第七十六条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。
第七章 物业服务收费管理
第七十七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用;
(七)办公费用;
(八)物业服务企业固定资产折旧;
(九)经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
第七十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。建设房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准，未出具产权证的以物业买卖合同中的总建筑面积为准;物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积，以套内面积计收的双方在合同中约定折算比例;物业服务收费按《商品房销售合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。
第七十九条 市价格行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门每年公布全市的住宅物业服务收费指导价，指导价由基准价和浮动幅度组成。各区可根据实际情况制定浮动标准。
确定的物业服务费标准，报区价格行政管理部门备案，并告知街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员后，方可实施。
第八十条 物业服务收费实行明码标价，收费公示的样式、内容由区价格行政管理部门监制。
第八十一条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居(村)民委员会的监督;物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行，费用由全体业主分摊;已成立业主委员会的，由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并抄送居(村)民委员会。
实行包干制收费方式的，应当每半年公示一次收支情况。
物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第八十二条? 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
第八十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以与委托收费单位约定代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第八十四条 规划用于停放车辆的车位、车库的物业服务费按基准价加浮动幅度计收;市制定基准价和浮动幅度，各区可结合当地实际，在不高于市公布的基准价和浮动幅度内，制定本区的基准价和浮动幅度。物业服务企业应根据有关规定，结合本物业管理区域停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准，报本区价格行政管理部门备案，同时抄送区建设房产行政管理部门。
第八十五条 经业主大会同意，经规划行政管理部门审批，在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费标准执行政府指导价，依法办理相关手续。
第八十六条 物业管理区域内的商铺、办公用房、幼儿园、学校等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准，报区价格行政管理部门备案。
第八十七条 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可按照当地价格行政管理部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)费用的具体标准。除上述收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。
物业服务企业在收取装修保证金前应与装修企业及业主签订室内装饰装修管理服务协议，约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。
物业服务企业收取的装修保证金待装修完工后，如业主(或装修企业)未造成共用部位和共用设施设备损坏的，应在一个月内如数退回装修保证金;如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，在修复或赔偿后一个月内退回装修保证金。
第八十八条 实行智能化管理的物业管理区域在房屋交付使用时，建设单位应为每户免费配置三张小区出入证，机动车按一车一证的方式免费配置车辆出入卡。非本小区住户租赁车位的应自费购买出入证。若业主申请多配置或因各种原因需要重新办证的，物业服务企业可适当收取制作工本费。
第八十九条 物业服务企业需要调整物业服务费标准的，按物业服务合同约定执行。合同没有约定的，按如下程序操作：
(一)物业服务企业提供该物业管理区域前两年经审计的财务报表、拟提价的方案和方案说明;
(二)物价事务所会同行业协会专家组对拟提价方案提供咨询;
(三)由区价格行政管理部门对拟提价方案加具意见;
(四)物业服务企业将拟提价方案在物业管理区域显著位置公示十五日并书面征求业主意见;
(五)经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示十五日;将新的收费标准报区价格行政管理部门备案，并抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、区建设房产行政管理部门。
第九十条 当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。
业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以向当地人民法院提起诉讼，追讨物业服务费。
业主出租物业，应当将管理规约告知承租人，承租人应当遵守管理规约。
自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
第九十一条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。
街道办事处(镇人民政府)、司法所、居(村)民委员会应当建立物业纠纷调解机制，及时协调解决物业纠纷。
业主对物业服务企业的服务有意见的，可以向业主委员会或居(村)民委员会反映，由业主委员会或居(村)民委员会督促物业服务企业改进。物业服务企业不及时处理的，业主委员会应该请求居(村)民委员会进行调解。对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区建设房产行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。
业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理。
业主认为物业服务企业违反合同约定的，可向当地人民法院提起诉讼。
第九十二条 物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追讨，业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为理由拒绝退出物业管理区域。
第八章 旧住宅区物业管理
第九十三条 未实施物业管理的旧住宅小区由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提供保安、保洁、绿化服务。按照因地制宜、统筹规划，政府投资、适度扶持，综合整治、分步实施的原则，逐步推进旧住宅区整治改造，推行物业管理服务。
第九十四条 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
第九十五条 市、区、镇(街道)三级人民政府统筹设立旧住宅区整治改造专项资金，对旧住宅区进行环境综合整治，完善配套设施。更新改造供电、供水、供气、通讯等市政公用设施的专项成本支出，由各营运单位承担。
第九十六条 街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会根据旧住宅区环境整治改造方案，建设围墙、岗亭、道闸、消防设备、简易垃圾中转站、物业服务用房等与卫生、治安相关的基本设施，相关建设应按法律规定办理手续。
结合物业管理区域实际情况，鼓励由街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会引入物业服务企业。
第九十七条 通过以下措施维持旧住宅区的长效管理：
(一)多渠道筹集资金，形成“以业养业”的机制。
物业服务企业通过开展多种形式的有偿服务，利用旧区经整合后形成的房产、设备、场地等资源开展经营，经营所得用于补贴物业服务费。
(二)所在区人民政府统筹对入驻旧住宅区的物业服务企业给予一次性接管资金补贴，作为前期启动资金。在两年内，给予物业服务费差额补贴，第一年补助服务费收取不足部分的70%，第二年补助不足部分的30%，如果全额收取服务费的，给予服务费用总额10%的补贴。具体补贴数额由物业服务企业根据实际情况提出，经街道办事处(镇人民政府)审核后报区旧住宅区整治工作领导组批复。
(三)加大宣传力度，争取业主对整治改造工作的支持和配合，提高物业服务费收缴率。
第九章 行业管理
第九十八条 新设立的物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向区建设房产行政管理部门申请资质。物业服务企业必须按有关规定取得《物业服务企业资质证书》后，方可从事物业服务工作。外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到区建设房产行政管理部门办理准入备案手续，领取诚信管理手册。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业的资质管理适用建设部《物业服务企业资质管理办法》。
第九十九条 物业服务企业的资质实行属地管理，街道办事处(镇人民政府)应当配合管理部门进行物业服务企业的资质管理工作。
区建设房产行政管理部门每年不少于一次对辖区内的物业服务企业进行资质、服务质量检查、监督，并听取相关行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会的意见。
第一百条 市住房和城乡建设行政管理部门建立全市物业服务企业的诚信管理系统，为每个物业服务企业建立诚信档案并颁发诚信手册。
企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等，由居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)核实后，报区建设房产行政管理部门载入企业的诚信手册。
本办法第六十四规定的业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度调查情况，载入企业的诚信手册，作为参考依据。
第一百零一条 市房地产业协会应当制定物业管理行业诚信自律管理公约，经核实对违反诚信自律的物业服务企业及从业人员进行行业通报，并报市、区建设房产行政管理部门载入诚信手册。发现物业服务企业的恶性竞争行为，应组织专业委员会对其管理区域的服务质量进行跟踪检查，并报市、区建设房产行政管理部门载入诚信手册，如管理水平和质量严重下降的，对该企业进行行业通报批评，并报区建设房产行政管理部门载入诚信手册。
市房地产业协会应当每年制定行业培训计划，通过培训、参观、交流等形式提升物业管理行业从业人员的素质。
市房地产业协会应当引导物业管理行业采取新技术、新方法开展物业服务，提升物业管理和服务水平。市房地产业协会每年进行一次全市物业管理行业情况调研，形成行业报告，引导行业的良性发展。
区级物业管理行业组织参照本条执行。
第一百零二条 市房地产业协会受市住房和城乡建设行政管理部门委托在全市范围内每年开展一次物业管理示范小区、示范大厦(园区)考评工作。考评工作根据国家、广东省、佛山市制定的考评标准进行，保证考评工作的公开、公平、公正。考评达标的示范项目，在行业内通报表扬，并报市住房和城乡建设行政管理部门备案。考评情况载入企业的诚信手册。
市房地产业协会应当对获得示范称号的管理项目进行不少于两年一次的跟踪检查，发生重大有效投诉或者管理质量严重下降的，应报市住房和城乡建设行政管理部门批准，撤销其示范称号。
市房地产业协会负责广东省、国家示范项目的推荐工作。区建设房产行政管理部门或行业协会负责市级示范项目的推荐工作。物业服务企业的评优情况作为企业资质升级的参考材料。
第十章 法律责任
第一百零三条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区建设房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第一百零四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主委员会作出的决定违反有关规定造成他人损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。
第一百零五条 任何单位或个人违反共有收益使用程序造成损失的，或者挪用、贪污共有收益的，依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百零六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第一百零七条 物业服务企业违反诚信管理规定的，行政主管部门对其进行警告、通报处分，情节严重的依法对其资质进行降级或取消资质的处分。
第一百零八条 物业管理主管部门工作人员、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会物业管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第一百零九条 《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。
第十一章 附则
第一百一十条 (临时)管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本、(前期)物业服务合同示范文本、业主委员会成立办法、住宅专项维修资金管理办法、物业管理招投标管理办法、物业服务企业诚信管理办法，按广东省住房和城乡建设厅具体要求由市住房和城乡建设行政管理部门另行制定。
第一百一十一条 本办法自2010年4月1日起施行，试行期为2年。
